近十年來我國房地產業步入了超速發展的快車道。房地產對經濟社會的影響既深且廣，史無前例。然而，在一片火熱的同時，房地產業積累的問題也日益突出。尤其在經濟結構、人口結構、社會財富結構發生重大變化的今天，房地產業的處境已悄然生變。當前最突出就是去庫存問題。房地產的加速去庫存不僅對行業發展有直接影響，而且也關乎穩增長的宏觀調控目標能否實現。

　　——亞夫

　　過去幾年里，中國房地產非意愿存貨大幅增加，直接拖累了房地產業的持續發展，也增加了經濟下行的壓力，土地財政捉襟見肘，金融風險上升。因此，房地產業的有效去庫存化是穩增長目標得以實現的重要條件。

　　中國房地產市場去存化的途徑多樣，既有市場自身調節的主動去庫存化，也有外生性的政策驅使的被動去庫存化。主動去庫存的途徑是開發企業主動地壓縮投資與減少市場供給，并通過調整價格水平，使市場供給逐漸地與需求相適應。寬松貨幣政策與積極財政政策、政府 “托底”社會政策會使房地產業去庫存化遠遠快于單純市場價格機制的均衡調整過程；地方政府放松對房地產市場需求行政管制，釋放了房地產市場的需求活力。

　　隨著穩增長政策力度不斷加大，效果逐步顯現，政府對房地產信貸的持續放松，在地方政府對土地財政收入下降的切膚之痛后，房地產市場成交的回暖不是曇花一現，而是新一輪的持續過程，將從一線城市逐漸向二、三線城市擴散過程，中國房地產業將迎來加速去庫存化的時期。這是房地產尋求新的均衡過程，也是經濟新常態下穩增長的重要條件之一。

　　彭興韻 費兆奇

　　中國房地產庫存變化的趨勢

　　新世紀以來，中國房地產信貸創造了市場的極大需求，成為新世紀以來中國高增長的巨大拉動力量。但隨著房地產開發量的增長，房地產市場的供求關系也發生了重大變化。在此背景下，中國房地產銷售面積的累計同比增長率出現了趨勢性的下降，表明中國房地產市場的供給持續地大出有效需求。

　　回顧過去，新世紀以來，中國房地產銷售面積增長率出現了三次峰值，四次谷底。

　　第一次谷底是在2001年，那時，中國仍沒有擺脫亞洲金融危機后的通縮影響，銀行信貸緊縮，對住房抵押貸款的供給不足，壓制了房地產市場需求。第二次谷底是在2008年第四季度，美國次貸危機的沖擊使中國房地產銷售面積增長率急劇下跌至-20%左右。隨后，在政府大規模經濟政策刺激之下，銷售面積增長率大幅反彈，但持續時間不長，很快又進入到了一個下降周期，2012年第2月達到又一個谷值，是時銷售面積增長率為-14%。隨后，該增長率的下滑月所收窄，但直到當年11月份，銷售面積增長率都為負。2013年2月房地產銷售面積增長率出現了爆發式增長，達到了49%。但這樣的增長只是曇花一現，沒能持續，隨之而來的是銷售面積增長率的持續下降，乃至2014年全年和2015年前4月的銷售面積增長率都一直為負，形成了房地產銷售增長率的第四次谷底。