房地產銷售面積增長率與房地產開發投資增長率的變化，會最終影響房地產庫存的變化，在經過一定時滯效應之后，房地產庫存的變化又會反過來影響房地產銷售及投資的變化，并最終影響房地產的價格。雖然房地產銷售面積增長率波動劇烈，但房地產的庫存面積卻一直在不斷增加。

　　例如，在房地產銷售面積增長率的波動中，待售商品房面積一直在不斷增加。2000年初，待售商品房面積僅為6655萬平方米，到2008年初，該數值上升至了11321萬平方米，8年間增長額不足一倍。從2008年開始，房地產非意愿庫存上升的速率越來越快，到2015年4月末，待售商品房面積大幅增加至了65681萬平方米，是2008年初的近六倍。

　　進一步看，2012年以來，房地產待售面積每隔12個月都至少以1億平方米的幅度增加。不僅待售面積的絕對值增長到了歷史最高值，待售面積與上年度銷售面積之比在2015年4月末也達到了約54%的歷史峰值。這些數據表明，目前是中國房地產市場去庫存化任務最重的時期。

　　房地產非意愿庫存上升的經濟后果

　　房地產業非意愿庫存的持續上升是過去若干年中開發商過度投資、房價過快上漲抑制有效需求的必然結果。我國經濟產生了一系列的影響。

　　首先，直接拖累房地產行業的發展。

　　1．不斷增長的房地產非意愿存貨加大了開發商資金回籠的壓力。

　　這體現在，2014年下半年以來，現房銷售占比明顯上升，期房銷售占比下降。銷售結構的變化對房地產企業的“資金鏈”造成了較大的沖擊。截至今年4月，房地產企業到位資金36279億元，較上年同期下降2.5%，這主要源于，“其他資金來源”（包括定金及預付款和個人按揭貸款）下降。它們在2014年就已經大幅下降，2014年定金及預售款總計為30238億元，比2013年下降12.4%；個人按揭貸款13665億元，比2013年下降2.6%。

　　2．房地產業的盈利能力明顯下降。

　　中國房地產業的凈利潤率在2009年一度達到16.64%的高水平，凈資產收益率在2013年也一度達到14.79%，這導致大量資本涌出房地產領域和過度投資；但隨著非意愿庫存上升，反映房地產企業盈利能力的凈利潤率和凈資產收益率均出現了明顯下降。同樣地，ROE和ROA也出現了下降趨勢。

　　雖然房地產業盈利指標表明房地產業暴利時代正在逐步結束，有利于資本在不同行業間更均衡地配置，是中國經濟結構調整的內在必然要求，但須注意的是，房地產行業恰恰是中國高杠桿行業之一，高杠桿化特征使得房地產行業的風險對資產收益率的變化極為敏感，金融的宏觀穩定也在相當程度上維系于房地產的穩定。